Disclaimer: tento článek má velmi obecnou povahu. Ne všechna tvrzení v něm musí být nutně aplikovatelná pro celou populaci, vycházím z osobních zkušeností a mé poradenské praxe, zkušeností kolegů z oboru a klientů. Mám spíše komplexní pohled ze strany správy majetku, což je ale myslím objektivnější než perspektiva např. realitního či burzovního makléře. Chci se věnovat „podmínkám“ či spíše kritériím, které by měl dlouhodobý investor do nemovitostí splňovat.
Jste dost bohatí?
Hned na úvod zmíním zásadní myšlenku. Tou je rozložení rizika, tedy diverzifikace. S klienty řeším hlavně bezpečí, nejen výnos. Nejbezpečnější investice je za mě taková, která vás spolehlivě dovede k cílům. To může na různém časovém horizontu znamenat něco jiného, jako jsem popsal v článku o nejbezpečnějších investicích.
U investic do nemovitostí je třeba řešit v podstatě dvojí diverzifikaci. Zásadní je nemít peníze pouze v nemovitostech, ale právě i v jiných aktivech. Když vsadíte vše na nemovitosti, můžete mít smůlu a reálně prodělat. Pak si cíle pravděpodobně nesplníte a udělali jste chybu, protože v daném období se prostě akciím či dluhopisům dařilo lépe. Můžete mít ale i štěstí a váš výnos z nemovitostí ostatní aktiva překoná. S klienty si ale na smůlu a štěstí hrát nechceme, proto se snažím držet pravidla, že rozumný investor by v nemovitostech měl mít vždy maximálně 33 % majetku. Abychom nikdy nemuseli litovat, že jsme do nemovitostí šli či nikoliv. A statisticky jsou zkrátka dlouhodobě výnosnější akcie = na dlouhodobé cíle bezpečnější.
Vzhledem k tomu, že mluvíme o vlastní investiční nemovitosti (nikoliv např. o vlastnictví formou podílových fondů), řeč je o majetku za určitě vyšší statisíce, spíše však miliony korun. Převedeme-li pravidlo 33 % do praxe, pak – jestliže daný investiční byt stojí 3 mil Kč, dle mé logiky by váš další investiční majetek měl být 6 mil Kč, tedy 9 mil Kč celkem. V opačném případě bych byt nekupoval, ne protože nevyděláte, ale protože můžete hodně prodělat.
S otázkou cílů a diverzifikace do různých aktiv souvisí i likvidita. Tedy schopnost investici zpeněžit. Ta u bytů bývá nízká, navíc je hloupost prodávat třetinu či polovinu bytu, když potřebujete zrovna „vytáhnout“ jen 1,5 mil Kč na nové auto či dětem do života. Proto byste měli mít krátko a střednědobé cíle pokryty jinak, byt je vhodný spíše jako doplněk k dlouhodobé investici. A je to i skrz důvodu kolísání ceny – nemovitosti se mohou za rok propadnout klidně o desítky procent (v hluboké krizi) a zpět se šplhat pár let.
V neposlední řadě se ptám – máte na banány? Takový investiční byt spolyká občas různé množství peněz na jeho údržbu či rekonstrukci. Investor by měl mít velkou rezervu, kdyby se při koupi či v průběhu vlastnictví něco pokazilo. Když nájemník přestane platit. Když se rozbije klimatizace. Nebo když bude třeba nasypat 500 000 Kč do rekonstrukce.
Jste připraveni na starosti?
Až na výjimky je skrz rozumný výnos nutné nemovitost pronajímat. A pronájem bytu se opravdu nerovná pasivní příjem. Pronájem může oproti čistě finanční investici (držení ETF) přinášet mnoho starostí.
Jedná se mj. o:
- Každý rok řešíte daně, jak z příjmu, tak z vlastnictví
- Musíte hledat nájemníky
- Musíte se starat o nájemníky
- Musíte se starat o byt
- Musíte řešit správu celé nemovitosti (schůze SVJ atd.)
- Aj.
Výše uvedené činnosti vás chtě nechtě budou stát desítky hodin času ročně. Pokud budete mít štěstí na perfektní nájemníky, SVJ a kvalitní byt, budete méně, ale může to být i více. Samozřejmě si na vše můžete někoho najmout, to sice snižuje starosti/čas, ale rovněž to snižuje výnos.
Umíte si vybrat investiční nemovitost?
Strategií, do jakých nemovitostí investovat, je mnoho. Ať už zvolíte jakoukoliv, je třeba vědět proč to děláte a co to obnáší. Něco jiného bude koupě luxusního bytu v Praze, něco jiného pak koupě bytovky v okolí Ústí nad Labem.
V každém případě byste měli být schopni si zhodnotit danou lokalitu, stavební stav nemovitosti, udělat si tržní ocenění, pokusit se o jistou predikci budoucího vývoje lokality, vyhodnotit si náklady na rekonstrukci, prověřit stav SVJ atd. Pak je třeba si vše alespoň zhruba spočítat a dobrat se k rizikům a předpokládanému ročnímu čistému výnosu. Jsou rizika nízká a výnos přijatelný? Pojďme dál.
Výše jsem zmínil diverzifikaci, kde jsem se věnoval různým třídám aktiv. Druhým aspektem investice do nemovitostí je diverzifikace mezi různými nemovitosti. Co bude bezpečnější?
- Koupím si jeden byt v ČR
- Koupím si 3 byty v ČR, a to v různých regionech
- Stanu se majitelem jedné nemovitosti v ČR, jedné ve Švédsku a po jedné ve VB a Chorvatsku.
- Budu vlastnit podíl na 1 000 různých nemovitostech po celé Evropě/světě.
Tak jako u akcií nechceme vše vsázet na jednu kartu (viz Nokia či Siemens), tak i u nemovitostí je zkrátka nebezpečné vybrat si jen jednu. Po posouzení mnoha různých aspektů a pečlivé analýze si to dovedu představit, ale vždy bude bezpečnější investici rozložit co nejvíce, v případě nemovitostí pak především geograficky. Každá nemovitost s sebou nese velké jedinečné riziko. Když už zde nebude válka (jakou hodnotu mají teď nemovitosti na Ukrajině?), pořád může dojít ke změně územního plánu a vedle vašeho bytu postaví spalovnu odpadů. Nebo byt vedle vás zdědí extrémně hluční a nepořádní sousedé. Z daného města odejde nejdůležitější zaměstnavatel. Atd.
I když se vám povede vybrat skvělý byt, který v konečném důsledku bude mít vyšší výnos než trh, může to dopadnout takto:

V ČR jsme si zatím prožili především období růstu. Nemusíme však chodit daleko, abychom poznali, jak může vypadat reálný vývoj cen rezidenčních nemovitostí. Graf výše je od našich sousedů, z Německa. Tam po dobu 30 let cena nemovitostí reálně klesala, což se teoreticky může stát i u nás.
Závěr
Aspektů, kterých jsem se v článku nevěnoval je zajisté více, ale chci, aby vyniklo především hlavní sdělení: Investiční byt může být dobrá investice, ale tak jako každá jiná s sebou nese určitá rizika a vlastnosti. Češi obecně nemovitosti milují, jak jsem psal v článku, kde porovnávám nemovitosti a akcie. Já sám investiční nemovitost vlastním, ale každému určitě před nákupem doporučuju sestavit si finanční plán a investici smysluplně analyzovat.
Komentáře
Dobře napsaný článek a pěkně vysvětleno.