Když se řekne hypotéka, většina lidí začne u úrokové sazby. Je to pochopitelné. Je to jedno číslo, dá se porovnat, dá se o něm vyjednávat a na první pohled vypadá jako hlavní měřítko toho, jestli jste vybrali dobře. Já úrok nebagatelizuju – chci, aby klient měl férové podmínky a dobrou sazbu. Jen mám zkušenost, že honění dvou nebo tří desetin bývá často to nejmenší. Skutečné peníze, klid a bohatství na startu renty, se rozhodují jinde.
Porovnání čísel
Úroková sazba 5,0 % vs. 4,8 %
Vezměme si modelově hypotéku 3 000 000 Kč na 30 let. Když půjdeme se sazbou z 5,0 % na 4,8 %, vypadá to jako velký rozdíl. V měsíční splátce to ale vychází zhruba na 16 100 Kč vs. 15 740 Kč, tedy přibližně o 360 Kč měsíčně méně. Jasně, je příjemné těch pár stovek ušetřit a nechci to shazovat. Jen je dobré vidět proporce: vedle toho stojí rozhodnutí, která vám udělají rozdíl v řádu tisíců měsíčně, což na 30 letech můžete dělat úplně v klidu miliony (v kontextu investic).
Proto se snažím, aby rozhodování o hypotéce nezačínalo otázkou „kolik mi dají a za kolik“, ale otázkou „co tím řeším a jaké riziko si tím na sebe beru“. Na to vám odpoví finanční plán, ne kalkulačka.
Na co se u hypotéky zaměřit
Budete mít prostor na další životní cíle?
První věc je úplný základ: kupujte si jen tu nemovitost, kterou utáhnete dlouhodobě a zároveň vám zůstane prostor na další životní cíle. Nejen na běžný provoz, ale i na věci jako budování renty, investice pro děti, případně rychlejší splacení dluhu, pokud je to váš styl. V praxi to znamená udělat si vlastní zkoušku odolnosti rozpočtu: co když jeden příjem na pár měsíců vypadne, co když půjde jeden z vás na rodičovskou, co když se zvednou náklady na domácnost, co když po refixaci naroste splátka. Banka posoudí čísla podle svých pravidel, ale to, jestli to bude v reálném životě fungovat, si musíte nastavit vy.
Kolik vlastních peněz do koupě dát
Druhé strategické rozhodnutí je, kolik vlastních peněz do koupě dát a kolik si nechat bokem. Spousta lidí má tendenci dát maximum, protože nechce dluhy či chce o fous lepší LTV (a tím někdy úrok). Jenže pak přijde realita: vybavení, drobné stavební úpravy, fond oprav, kauce za energie, stěhování, první opravy, a hlavně běžný život. U bydlení je likvidní rezerva mnohem důležitější, než si klienti myslí.
Fixace hypotéky
Třetí je fixace. Ne jako sázka na to, jestli sazby půjdou nahoru nebo dolů, ale jako řízení rizika. Krátká fixace může být fajn, pokud máte rozpočet, který unese i výrazné zdražení, a víte, že dokážete rychle reagovat. Dlouhá fixace bývá dražší pojistka, ale kupujete si tím stabilitu. A pro spoustu rodin má stabilita větší hodnotu než teoretická úspora.
Strategie splácení vs. investování
Čtvrté je splatnost a celková strategie splácet vs. investovat. Někdo chce mít dluh co nejrychleji pryč, protože mu to psychicky sedí a dává mu to pocit bezpečí. Někdo naopak plánuje hypotéku držet dlouho a vedle toho systematicky investovat, protože chápe, že je to matematicky daleko výhodnější. Obojí může být správně pro konkrétního klienta. Jen to musí být vědomé rozhodnutí, které zapadá do celého plánu – do rezerv, do ochrany příjmů a do toho, jak jste nastavení na riziko a máte porovnání obou variant.
Proberte to s partnerem/partnerkou
U párů je podle mě hodně podceňované téma, jak to máte nastavené mezi sebou. Jestli jste manželé nebo ne, jaké budou podíly v katastru a co se má stát při rozchodu nebo při úmrtí jednoho z vás. U nesezdaných partnerů totiž druhý automaticky nedědí a v krajním případě se může stát, že podíl přejde na děti, zatímco splátky běží dál. Tohle jsou věci, které je lepší promyslet dopředu v klidu, protože řešit je pod tlakem bývá drahé a nepříjemné.
Výběr hypotéky
Jakou zvolit banku?
Až ve chvíli, kdy jsou výše uvedené věci rozumně poskládané, začíná ta část, kterou lidé často považují za jedinou podstatnou: výběr konkrétní banky. A i tady to nebývá jen o sazbě, ale to je asi na další rozsáhlejší článek. V praxi často rozhoduje, jestli vám to vůbec v dané bance projde (metodika, příjmy, typ nemovitosti, kombinace žadatelů), jak na to spěcháte, jak je banka byrokratická a jak rychle umí věci dotahovat, jaké mám zkušenosti s komunikací a procesem, a jestli máte u konkrétního případu rozumnou jistotu schválení. A samozřejmě že řeším i dobrou úrokovou sazbu a ostatní cenové podmínky (cena odhadu, čerpání atd.)
Když to shrnu jednou větou: dobrá hypotéka není ta s nejnižším úrokem. Dobrá hypotéka je ta, která zapadá do vašeho finančního plánu, nechá vám prostor na důležité cíle a kterou zvládnete i v horším roce.
