K sepsání dnešního článku mě vedly zkušenosti s některými klienty a příběhy od kolegů z praxe či médií. Lidé jsou často schopni přijít se slušně řečeno šílenými investičními nápady. V očích miliony a rozum často zůstal doma. Což je na jednu stranu dobře – odvaha a zvědavost může za rozvoj lidstva. Nicméně pakliže máme udržet k penězům racionální přístup a snažit se je v první řadě ochránit (a i přiměřeně rozmnožit), mnohé nápady by měly být automaticky vyloučeny. Dnes bych se rád podíval na to, jak jednotlivé investiční záměry posuzovat a porovnávat je mezi sebou tak, aby to dávalo smysl. Nebudu se však věnovat vyloženým podvodům, to je zase na jiný článek. Rovněž se nebudu věnovat typickým finančním investicím jako akcie, hotovost, zlato atd. Pokud by se v článku někdo našel, není to záměr, rady mají sloužit všem bez rozdílu.
Chci odpovědět na otázky typu:
- Dostal jsem se k levnému pozemku, mám ho koupit a postavit tam RD a ten následně prodat?
- Mám peníze navíc, co kdybych si založil bokem firmu a dělal XY?
- Co kdybych si koupil byt ve Španělsku a většinu roku ho pronajímal?
- Uvažuji, že si koupím investiční garáž na pronájem, má to cenu?
- Apod.
Ptejte se a nalezněte odpověď
Prosím všechny, pokud uvažujete o jakékoliv investici, prvně si vše dobře spočítejte! Odložte emoce stranou a soustřeďte se na čísla a fakta. Hodnocení investic by mělo zahrnovat racionální přístup, důkladnou analýzu rizik a realistická očekávání. Ideálně si dejte na čas, vše si promyslete a nedělejte zbrklá rozhodnutí. Vytvořte si „byznys“ plán.
Pokud jste to ode mne slyšeli víckrát, omlouvám se, ale přijde mi to naprosto zásadní. Pokud uvažuji o jakékoliv investici, měl bych se především zeptat, zda a jak mi to pomůže v cestě za mými cíli. Pokud chci za 20 let rentu, můžeme být investování 20 % majetku do vlastního podnikání rozumná volba, jak diverzifikovat a mít možnost vyššího zhodnocení za vyšší riziko. Jestliže udělám to samé s penězi, za které mám za 1 rok pořídit auto, extrémně riskuji. S otázkou vhodnosti by měl pomoci finanční plán.
Dále mě napadají následující otázky, které bychom měli před investicí do čehokoliv umět zodpovědět. Tyto otázky by měly být součástí zhodnocení investičního záměru či byznys plánu. Výčet určitě není konečný, ale myslím, že pokud najdete odpovědi na tyto otázky, budete mít obecný přehled a dobré vodítko a podklady pro dostatečně kvalifikované rozhodnutí.
- Potřebuju to/chci to? Zapadá to do plánu. K čemu mi daná investice bude?
- Kolik financí mě to bude stát na začátku? Z toho mých peněz? Není to procentuálně přílišná část mého celkového majetku? Kolik cizích zdrojů bude třeba? Kdo mi případně půjčí a za jakých podmínek to bude – splatnost, RPSN, splátka, podmínky předčasného splacení…
- Kolik bude stát provoz dané investice? Nebo je to jednorázová věc, kterou budu hned prodávat? Z čeho budu provoz financovat? Za jak dlouho si to na sebe vydělá a z čeho to budu případně dotovat?
- Jaké budou celkové očekáváné příjmy a jejich průběh a jaké budou celkové výdaje a jejich průběh?
- Jaká jsou rizika, že se něco pokazí? Jak budu jednotlivá rizika řešit? Co se může pokazit, kolik to bude stát a jaká je pravděpodobnost?
- Jak se půjde investice zbavit? Za jakých podmínek bych ji mohl prodat částečně nebo úplně?
- Kolik mě to všechno bude stát času? A starostí?
- V jakém budu daňovém režimu, tj. zhruba kolik % příjmů mi zůstane po zdanění?
Ekonomické zhodnocení investice
S předchozími otázkami pomáhám klientům jen lehce. Analýza rizik či výpočet cashflow je spíše parketa nějakého byznys poradce. Mojí prací je pomoci klientům investici zhodnotit z ekonomického pohledu a podívat se, jak zapadá do plánu. Pokud dává smysl, lze pak vymyslet vhodný model financování.
A jak lze ekonomicky hodnotit investice? Metod je celá řada, liší se dle sofistikovanosti tím, jak pracují s hodnotou peněz v průběhu času – metody statické a dynamické. Pro vstup je nutné znát očekáváné příjmy a očekávané náklady a některé další ukazatele, které ale budete mít díky otázkám výše.
Všeobecně by vám dobře udělaná analýza měla odpovědět na otázky:
- Jaká je očekáváná návratnost?
- Kolik na tom můžu vydělat?
- Odpovídá ziskovost rizikům?
- Nemůžu náhodou mít podobný výnos za menší riziko u jiné investice?
Metoda ROI
= průměrný roční zisk z investice/náklady na investice. Jinými slovy procent vám investice za rok vydělá. Je to základní (statická) metoda, ale přináší dobrý obecný pohled na jednoduché projekty. Stačí Vám znát průměrné roční výnosy, od nich odečíst výdaje náklady investice a podělit to opět náklady na investici. Světové akcie vydělávají dlouhodobě cca 10 % ročně. Je vaše ROI pod 10 %? Nepřinese vám náhodou investice do akcií méně starostí (a rizik) a více peněz?
Doba návratnosti
= za jak dlouho se vám vrátí investované peníze. Jednoduše náklady na investice/příjem (neboli cashflow) z investice. Čím kratší, tím lepší. Pokud si opět vezmu na pomoc akcie, jsme na cca 7leté návratnosti.
Dynamické metody jsou lehce složitější na výpočet, ale stále to není žádná vyšší matematika. Respektují faktor času, protože peníze, které máte teď, jsou hodnotnější než peníze, které získáte za 10 let. U investičního záměru typu koupě a ihned následný prodej to není důležité, ale když máte 20 let pronajímat pozemek, časová hodnota peněz hraje velkou roli. Dynamické metody se používají v podnicích na porovnání různých investičních záměrů mezi sebou.
Čistá současná hodnota = NPV
Představuje zisk (ztrátu), kterého lze dosáhnout při uskutečnění investice. Do investice má cenu se pouštět, pouze pokud NPV vyjde kladně. S výpočtem vám pomůže třeba Excel, kde funkce NPV je. Jako zadání potřebujete vědět vaše náklady (platby), příjmy (cashflow) a pak také úrokovou sazbu na dané období. V neposlední řadě i za jak dlouho jednotlivé příjmy nastanou. Vzorec pak je: =CF/(1+i)n
Pro příklad si můžeme uvést investiční záměr ve formě nákupu automyčky, kterou pak chci prodat. Myčka mě bude stát 1 000 000 Kč, každý rok bude přinášet 75 000 Kč a předpokládám, že za 4 roky ji za 800 000 Kč prodám (nebudu investovat do oprav). Nepočítám s daněmi a uvažuju pouze použití cizích peněz, půjčuju si za 5 % p.a. Počítám s inflací 3 %. Pak
Byl jsem líný výše uvedené zadávat do kalkulačky a ChatGPT mi vyhodil – 163 567 Kč, budu tomu věřit. Z toho plyne, že investiční záměr není rentabilní. Výpočet normálně bývá složitější, je třeba správně spočítat diskontní míru pro vlastní kapitál, proto bych pro začátek využil ROI a dobu návratnosti a NPV počítal pouze, pokud jmenované vyjdou slibně. Rovněž lze využít metody vnitřního výnosového procenta či metody EVA. Ty zde ani nebudu popisovat, případně mi napište. 🙂
Závěrem bych rád podotknul, že je relativně jedno, jakou metodu použijete. Hlavní je dobře a střízlivě se nad vším zamyslet, vyhodnotit si rizika a rozhodovat se na základě čísel.
Přeju vám, ať vám vaše investiční záměry vyjdou dle plánu a nezapomeňte následně zhodnocené peníze rozumně diverzifikovat.
