Statistiky říkají, že většina nemovitostí v ČR je pojištěna špatně, tedy na příliš nízkou hodnotu. Co to znamená a jaké to může mít následky jsem psal nedávno. Nyní si jen řekneme, že podpojištění je obrovská chyba a je nutné se mu vyhnout. Proto ale musíme vědět, na jakou hodnotu má být naše nemovitost pojištěná.
U bytů je to relativně jednoduché, návod jsem již napsal. Tam se totiž řeší tržní cena, ta je snáze zjistitelná. U rodinných či bytových domů nebo třeba chat se však vždy pojišťuje na cenu reprodukční. Neboli za kolik by se dnes stejná nemovitost postavila znovu. A to málokdo ví, většina lidí je laickém odhadu úplně mimo, ceny se podceňují. Reprodukční cena často s tou tržní příliš nesouvisí – vezměte si velký starý statek na vesnici na Jesenicku. Budete rádi, když se ho zbavíte třeba za 1 či 2 miliony, poněvadž zájemce ho stejně musí zbourat a chce to jen pro pozemek. Ale reprodukční cena může být klidně 15 či 20 milionů.
Jak stanovit reprodukční cenu
Pro stanovení PČ existuje v zásadě několik postupů, ty jdou i vzájemně kombinovat:
- Můžete oslovit odhadce, který za vámi přijede, zhodnotí rozměry domu, jeho stav, skladbu materiálů atd a cenu znovupostavení vám vypočítá. Výsledek bude relativně přesný, ale i tak platí, že 2 různí odhadci se s výsledkem mohou klidně o 10 % lišit. Tento postup se v praxi příliš nepoužívá, protože je třeba jej aktualizovat (ideálně co rok či dva) a odhad něco stojí. Typická cena je pro RD okolo 5 000 Kč.
- Oslovíte nějakého známého, který se pohybuje v oboru stavebnictví. Developer, architekt, projektant či obdobné profese. Ten může od oka poradit, odhad bude ale méně přesný než v prvním případě, zvlášť je-li dům specifický či není-li daný člověk zkušený.
- Použít lze kalkulačku pojišťovny. Tam se zadají rozměry a některá specifika domu (sklep, obytné podkroví apod) a pojišťovna doporučí minimální či optimální pojistnou částku. Některé v takových případech garantují, že vám nebude uplatňováno podpojištění. Avšak stává se, že minimální pojistná částka vychází nesmyslně vysoko. To není takový problém, protože maximálně budete mít zbytečně drahé pojištění. Horší je varianta, kdy částka nebude dostatečná. Například pojišťovna vám spočítá, že si dům máte pojistit na 8 mil Kč. Vy tak učiníte. Pak se stane pojistná událost (dům kompletně lehne popelem) a projektant vám řekne, že stejný dům vám postaví za 11 mil Kč. Pojišťovna sice neuplatní podpojištění, dostanete celých 8 mil Kč, ale stále vám 3 chybí…
- Částku střelíte tak nějak laicky „od boku“. Ani nekomentuju, protože pravděpodobnost, že se trefíte, je vážně malá, vizte výše.
- Reprodukční hodnotu si spočítáte sami na základě metrů krychlových a specifikace nemovitosti. Uděláte vlastně něco podobného, co by dělal odhadce (byť zjednodušeně) či pojišťovna v bodě 3. Tento postup všeobecně doporučuji, lze pro ubezpečení se kombinovat i s jinými a výsledek třeba zprůměrovat.
Pakliže mě poslechnete a použijete bod 5, tedy vlastní výpočet, máte 2 možnosti. Pokud se vám tím nechce zabývat a nevadí vám ze zkušenosti lehce vyšší částky (= dražší pojistné), lze použít kalkulátor České asociace pojišťoven. Ten tvořili experti ze stavebnictví a lze se na ni do jisté míry spolehnout, byť je na můj vkus příliš zjednodušená.
Potřebovat budete:
- Typ střechy a případně plochu obytného podkroví
- Počet podlaží a jejich plochu
- Plochu případného sklepa
- Provedení – standardní/nadstandardní
- Vybavení navíc – krb, fotovoltaika, inteligentní řídící systémy, tepelné čerpadlo
Kalkulátor lze používat pouze pro rodinné domy a bohužel neumí pracovat s některými údaji, díky čemuž mohou vznikat nepřesnosti. Využívají jej i některé pojišťovny.
Jaký postup používám já
Svůj recept na správný výpočet prozradím ve druhém díle článku.
