V České republice existují dva hlavní způsoby, jak vlastnit nemovitost – osobní vlastnictví a družstevní vlastnictví. Každý z těchto způsobů má své výhody a nevýhody, které je důležité zvážit před tím, než se rozhodnete pro koupi. V tomto článku se podíváme na klíčové rozdíly mezi těmito dvěma typy vlastnictví, abyste mohli udělat informované rozhodnutí.
Osobní vlastnictví bytu
Osobní vlastnictví znamená, že jste právně a fakticky vlastníkem konkrétního bytu (domy jsou družstevní jen výjimečně). Tento typ vlastnictví je v České republice velmi běžný.
Má několik klíčových charakteristik:
- Právní jistota: Jako vlastník máte plná práva k bytu, včetně práva na jeho prodej či pronájem. Rovněž si byt můžete zrekonstruovat bez souhlasu sousedů.
- Žádná anuita: U nemovitosti v osobním vlastnictví nemusíte splácet anuitu a hradit nájem.
- Jednodušší financování: Nemovitost můžete zatížit zástavním právem a vzhledem k tomu, že lidé obvykle nemají 2 nemovitosti do zástavy, financují se nemovitosti v osobním vlastnictví snáze a levněji.
- Snazší spoluvlastnictví: Spoluvlastnit družstevní podíl je stále problematické a některá družstva to vylučují. Neplatí pro SJM.
Naopak nevýhody osobního vlastnictví jsou:
- Vyšší počáteční náklady: Koupě bytu do osobního vlastnictví často vyžaduje vyšší počáteční investici (nemovitosti jsou dražší).
- Zodpovědnost za údržbu: Jako (spolu)vlastník nesete plnou zodpovědnost za údržbu a opravy
- Daň z nemovitosti: Typicky je to maximálně pár tisícovek za rok, ale pro férové srovnání je třeba říci, že majitelé družstevních podílů daň z nemovitých věcí neplatí.
- Boj proti nepřizpůsobivým: SVJ má daleko menší pravomoci než bytové družstvo. V družstevním vlastnictví je snazší bojovat proti sousedům, kteří soustavně porušují stanovy.
- Zdlouhavý proces převodu: Převést vlastnické právo a proces s tím spojený je často záležitost na několik měsíců.
Družstevní vlastnictví bytu
Družstevní vlastnictví znamená, že byt vlastní bytové družstvo a vy jste členem tohoto družstva s právem užívat konkrétní byt.
Tento typ vlastnictví má několik specifických vlastností:
- Nižší počáteční náklady: Členství v družstvu obvykle vyžaduje nižší počáteční investici než koupě bytu do osobního vlastnictví. Zásadním rozdílem je nižší kupní cena.
- Rychlejší převod: Převod družstevních podílů je spojen s menší byrokracií. Díky tomu je proces i rychlejší.
- Kolektivní správa: Družstvo se stará o správu a údržbu domu, což může být výhodné pro ty, kteří nechtějí mít starosti s opravami a údržbou.
- Anonymita: Údaje o vlastnictví nemovitosti jdou veřejně vyčíst z katastru, v případě družstevního bytu je dohledání vlastníka obtížnější.
- Daň z převodu nemovitosti: Ta se sice v ČR už nějaký pátek neplatí, ale měla by-li být znovu zavedena, družstevních podílů se pravděpodobně znovu týkat nebude.
Nevýhody družstevního vlastnictví:
- Omezená práva: Jako člen družstva nemáte plné vlastnické právo k bytu. Práva k bytu jsou vázána na členství v družstvu, které může mít svá pravidla a omezení.
- Riziko rozhodování: Rozhodování v družstvu je kolektivní, což znamená, že nemáte plnou kontrolu nad rozhodnutími, která mohou ovlivnit vaše bydlení. To se týká prodeje, pronájmu i rekonstrukce.
- Anuita: Pokud ještě není splacená anuita, čeká vás vícenáklad, jež můžete splácet i několik desítek let.
- Složité financování: Nemovitost nemůžete zatížit zástavním právem. Pokud nemáte jinou nemovitost do zástavy, bude financování daleko složitější a dražší.
- Složitější spoluvlastnictví: Spoluvlastnit družstevní podíl je stále problematické a některá družstva to vylučují. Neplatí pro SJM.
Jak si vybrat správnou variantu
Při rozhodování mezi osobním a družstevním vlastnictvím je důležité pečlivě zvážit několik faktorů:
- Finanční situace: Zvažte své finanční možnosti, včetně schopnosti získat hypotéku a pokrýt počáteční náklady.
- Preference v oblasti správy: Rozhodněte se, zda preferujete samostatnou správu svého bytu nebo kolektivní správu v rámci družstva.
- Právní jistota a flexibilita: Zvažte, zda vám vyhovuje vyšší právní jistota a flexibilita, kterou nabízí osobní vlastnictví, nebo zda vám stačí práva spojená s družstevním vlastnictvím. Obzvlášť pozorně si přečtěte stanovy družstva, ať vás něco nepřekvapí.
Trh obecně volí spíše osobní vlastnictví, proto by měl srovnatelný družstevní byt být levnější. Udává se, že o cca 10 %, ale může to být méně i více.
Pokud si nejste jistí, konzultace s finančním poradcem vám může pomoci najít tu nejlepší variantu pro vaši situaci.
