U hypotéky lidé řeší, jak dlouhou fixaci zvolit. Na rok? Na pět? Na deset? Nebo klidně na dvacet let, pokud to banka umožní? Většinou se za tou otázkou skrývá ještě jedna: kde budou sazby za pár let. Jenže to je věc, kterou nikdo neví. Můžeme mít názor, můžeme sledovat ČNB, inflaci, trh a nabídky bank, ale pořád je to jen odhad.
Proto nerad vnímám fixaci jako pokus trefit budoucnost. U vlastního bydlení mi přijde důležitější jiná otázka: co se stane, když se spletu? Pokud si dám krátkou fixaci a sazby klesnou, budu spokojený. Pokud ale neklesnou, nebo dokonce vzrostou, musí to unést můj rozpočet. A u rodiny s dětmi, běžnými výdaji a vysokou hypotékou to může být mnohem důležitější než snaha ušetřit pár desetin procenta na úroku.
Konkrétní čísla
U hypotéky 5 000 000 Kč se splatností 30 let vychází při sazbě 3 % splátka zhruba 21 100 Kč měsíčně. Při 4 % je to cca 23 900 Kč a při 7 % už přibližně 33 300 Kč měsíčně. U velké hypotéky není rozdíl mezi sazbami jen číslo v tabulce. Je to několik tisíc měsíčně v rodinném rozpočtu.
Já obecně u hypoték preferuji spíš delší fixace, pokud jsou sazby rozumné. Ne proto, že bych si myslel, že vždycky vyjdou nejlevněji. To zpětně nikdo neví. Ale proto, že stabilita má ve finančním plánování velkou hodnotu. Fixace je v tomto smyslu podobná pojištění. Někdy za ni zaplatím, i když se nakonec nic špatného nestane. Přesto to nemusí být špatné rozhodnutí, protože jsem si kupuji klid.
Důležité jsou samozřejmě mantinely. Když jsou sazby kolem 4–5 %, neberu to jako nic extrémního. Z pohledu delší historie to není mimořádně nízká sazba, ale ani žádná katastrofa. Pokud bych si ale mohl zafixovat hypotéku kolem 2 % na opravdu dlouhou dobu, přišlo by mi zvláštní toho nevyužít. Naopak fixovat si sazbu nad 10 % na dvacet let by samozřejmě ve většině případů nedávalo smysl. Nejde tedy o to říct, že dlouhá fixace je vždy nejlepší. Jde o to vědět, jakou cenu má jistota v konkrétní situaci.
Sazby klesnou
Zároveň dlouhá fixace neznamená, že se člověk na dvacet let definitivně zamkne u jedné banky. Pokud sazby výrazně klesnou, dá se s hypotékou pracovat. Někdy banka vyhoví sama, někdy může dávat smysl refinancování. Od září 2024 zákon omezuje náhradu nákladů u předčasného splacení hypotéky na bydlení mimo jiné na 0,25 % z předčasně splacené části za každý započatý rok do konce fixace, nejvýše však 1 %. Refinancování se tedy nevyplatí vždy, ale není pravda, že z dlouhé fixace nejde nikdy odejít.
U delší fixace tak mám jistotu splátky a při výrazném poklesu sazeb můžu řešit, jestli se vyplatí změna. U krátké fixace sázím na to, že za pár let dostanu lepší nabídku. Když to nevyjde, musím novou splátku prostě unést.
Fixace dle situace
Hodně záleží na tom, jak odolný je rozpočet. U rodiny, která má hypotéku na hraně, menší rezervy a malé volné cashflow, bych byl s krátkou fixací opatrný. Tam není moc prostoru na experiment. I kdyby krátká fixace teoreticky mohla vyjít levněji, otázka je, co se stane, když nevyjde.
Jiná situace je u klienta, který má vysoké příjmy, velkou rezervu, nízké zadlužení a dostatečné volné cashflow. Ten si může dovolit větší flexibilitu, protože případné zvýšení splátky rozpočet nezlomí. A může si třeba trochu zaspekulovat s kratší fixací.
Potom jsou situace, kdy nejde jen o sazbu, ale o životní plán. Pokud někdo ví, že bude nemovitost za rok prodávat, čeká ho větší mimořádná splátka, rekonstrukce nebo změna bydlení, může být kratší fixace logická. Z důvodu potřeby flexibility.
Dobrá fixace je ta, kterou zvládnete i ve scénáři, který vám nevyšel. Pokud rodinný rozpočet stojí na tom, že sazby za tři roky určitě klesnou, není to finanční plán. Je to sázka. A u vlastního bydlení bych sázky dělal velmi opatrně.
